生前の相続税対策

遊休土地の有効活用

地主さんのなかには、農業収入だけでは固定資産税も支払えないという方がいます。
農業外収入を増やし、固定資産税や日々の生活に困らないようサポートをします。
さらには相続税対策も踏まえたご提案をさせていただきます。

不動産の調整（借地、底地等の権利調整）

地主さんのなかには、安い地代で他人に居宅や工場等を立てさせている方がいらっしゃいますが、借主側に借地権が発生してしまうため、相続の際にとても大きな問題になります。
借主が半分以上の権利を持ってしまい、売却した際にも3割から4割くらいしか地主さんには取り分がないときもあります。
そこで、相続が発生する前に、地主と借主の権利調整をしておくことが必要となります。

資産の有効な組み換え対策

現預金は、額面の金額で評価されますが、不動産投資することによって、評価額が極端に減少します。このように、持っている財産の評価差を利用することはとても有効です。
不動産はもはや、不動産として持っているだけでは保有・維持さえできません。
不動産の価値は、その不動産が生み出す収益力（＝現金収入を生み出せるかどうか）で決まります。
そこで、優良資産への組み換えや再有効利用が必要となります。
地主さんの状況に応じた最適な資産活用や財産運用は、将来の遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節税対策にもつながります。

事業用資産の売却・買い換え対策

上記②のような不動産は不良資産といいます。
不良資産を優良資産にするために、借主との権利調整として、借主への売却、もしくは、借主による借地権の購入等を実施し、まず、有効利用できる素地をつくります。
そして、最適な運用活用することによって、優良資産へと変えることができます。

投資物件の調整・分析と収支計算

バブルの時は、東北地方の物件に投資する人もいましたが、自分の目の届く範囲内に投資すべきかと思われます。従いまして、少子高齢化時代ですから、首都圏内に投資すべきかと思われます。
まず、投資物件は、合法的な物件か、その他問題はないかチェックすべきです。
当然ながら、収支計算として、8％以上有無をチェックすべきかと思われます。

物納地の適正調査

相続発生から申告期限は、10か月です。
物納の場合は、その土地の実測、埋設物の有無、境界線の確定のため、隣地の人の立会い、合意、公道の境界線の確定等、それぞれ相手がいますので計画的に実施しないと間に合いません。10か月以内にこれら全てを終了して物納可能となります。

居住用不動産の配偶者贈与

婚姻期間が20年以上の場合は、配偶者に対して居住用不動産を非課税（2000万円＋110万）で贈与することができます。ただし、一生に1回です。

相続時精算課税制度の利用

贈与者（財産をあげる人） から 受贈者（財産をもらう人）へ 2500万円まで非課税で贈与することができます。
■ 贈与者 ： 60歳以上の父母、または、祖父母
■ 受贈者 ： 20歳以上の子、または、孫
ただし、相続時精算課税制度を選択した場合は、暦年贈与（110万円）を選択することはできません。

その他の贈与

住宅取得等資金の贈与｜700万円か1,200万円（平成32年3月31日まで）

教育資金の一括贈与　｜500万円か1,500万円